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Mietrecht
- Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Wurde für eine Abrechnungsperiode ein Saldo gezogen und anerkannt, ist der Rückforderungsanspruch bereicherungsrechtlicher Natur. Diesbezüglich ist der Mieter behauptungs- und beweisbelastet für seine Forderung. Vor Anerkennung des Saldos handelt es sich dagegen um einen vertraglichen Anspruch und ist der Vermieter hierfür behauptungs- und beweispflichtig. Urteil des Bundesgericht vom 8. Oktober 2019
- Art. 273 Abs. 1 OR; Frist (des materiellen Rechts) zur Anfechtung der Kündigung; absolute Empfangstheorie; Abwesenheit oder Ferien des Mieters. Der Vermieter trägt das Risiko der Übermittlung der Mietkündigung bis zum Zeitpunkt, in dem der eingeschriebene Brief in den Machtbereich des Mieters gelangt, während dieser das Risiko der Kenntnisnahme des Einschreibens innerhalb seines Machtbereichs trägt. Im Fall einer Abwesenheit oder von Ferien kann der Mieter also nicht einfach die Abholeinladung ignorieren, die in seinem Briefkasten (oder Postfach) hinterlegt wurde, sondern er muss sich bei der Post über den Namen des Absenders des Einschreibens informieren. Der Beginn der Anfechtungsfrist wird dadurch nicht geändert (E. 4). BGE 143 III 15
- Art. 271 Abs. 2 OR; Begründung der Kündigung eines Mietvertrags wegen Umbau- oder Renovationsarbeiten. Eine Begründung der Kündigung ist auch dann kein Gültigkeitserfordernis, wenn die Kündigung im Hinblick auf Sanierungs- oder Umbauarbeiten erfolgt (E. 5.3). BGE 143 III 344
- mietrechtpraxis/mp
Werkvertrag
- Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und 798 Abs. 2 ZGB; Bauhandwerkerpfandrecht; Stockwerkeigentum. Verteilung des Bauhandwerkerpfandrechts bei Bauarbeiten an mehreren Stockwerkeinheiten (E. 2, 4.1 und 4.4.1). BGE 146 III 7
- Art. 104 OR; Verzugszins auf Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung. Für den Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung im Rahmen eines Werkvertrages ist Verzugszins geschuldet (E. 7). BGE 143 III 206
Öffentliches Baurecht
- Gemeindeautonomie, Rechtsweggarantie und kantonale Verfahrensautonomie; Art. 50 Abs. 1 und Art. 29a BV; § 238 PBG/ZH; § 20 Abs. 1 VRG. Das Baurekursgericht des Kantons Zürich darf auch dann, wenn es nach § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons Zürich (VRG) eine Angemessenheitsprüfung vorzunehmen hat, einen Einordnungsentscheid der kommunalen Baubehörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung der Ästhetikregelung in § 238 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich (PBG/ZH) den durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat (E. 3; Präzisierung der Rechtsprechung). Verlangt die Baubehörde aus ästhetischen Gründen eine Reduktion der grundsätzlich zugelassenen Baumasse, muss diese Reduktion durch überwiegende öffentliche Interessen gerechtfertigt werden (E. 4). BGE 145 I 52
- Lüftungsfensterpraxis für ungültig erklärt: Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten (Art. 22 USG, Art. 31, 32 und 39 Abs. 1 LSV); "Lüftungsfensterpraxis"; Koordination mit der Raumplanung (Art. 1 Abs. 2 lit. abis, Art. 3 Abs. 3 lit. abis und Art. 8a Abs. 1 lit. c und e RPG). Unabhängig von bestehenden Erschliessungs- oder Sondernutzungsvorschriften ist im Baubewilligungsverfahren stets zu prüfen, ob die Immissionsgrenzwerte an allen im Baugesuch vorgesehenen lärmempfindlichen Räumen eingehalten werden (Art. 22 USG; E. 2). Nach der sogenannten Lüftungsfensterpraxis genügt es, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht an allen, sondern mindestens an einem (zum Lüften geeignetem) Fenster jedes lärmempfindlichen Raums eingehalten werden; Meinungsstand und bisherige Rechtsprechung (E. 3). Die "Lüftungsfensterpraxis" widerspricht dem geltenden Umweltschutzrecht (E. 4), insbesondere würde dadurch der vom Gesetzgeber gewollte Gesundheitsschutz ausgehöhlt (E. 4.4 und 4.5). Wichtigen Anliegen der Raumplanung, namentlich der Siedlungsverdichtung und -entwicklung nach innen, kann auf dem Wege der Ausnahmebewilligung Rechnung getragen werden (Art. 31 Abs. 2 LSV; E. 4.6). BGE 142 II 100
- Fall Ringling Die Andersartigkeit des Projekts sticht deutlich hervor. Dies liegt zwar bis zu einem gewissen Grad in der Natur von Arealüberbauungen, welche mit § 69 ff. PBG/ZH ausdrücklich zugelassen sind. Im zu beurteilenden Fall fällt die geplante Baute jedoch klar aus dem Rahmen des in der Umgebung Üblichen. Sie tritt in keiner Weise in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Eine Eingliederung in die bauliche Umgebung und die Rücksichtnahme auf diese fehlen vollständig. Urteil BGer vom 10. August 2016, 1C_313/2015
Umweltrecht
- Verteilung der Kosten für notwendige Massnahmen zur Untersuchung, Überwachung und Sanierung belasteter Standorte (Art. 32d USG). Grundsätze der Kostenverteilung (E. 3) und der Beweisführung (E. 4.1); es gilt der Beweismassstab der überwiegenden Wahrscheinlichkeit (E. 4.1.2). Das Verwaltungsgericht durfte die ehemalige Chemie-Fabrik als Deponiebetreiberin und damit als Verhaltensverursacherin qualifizieren (E. 4.2) und das Vorhandensein weiterer Verhaltensstörer verneinen (E. 5.1). Die Verhaltensverursacherin trägt auch den Anteil der Zustandsverantwortlichen (Eigentümerin belasteter Parzellen), die sich gemäss Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG von der Haftung befreien konnte (E. 5.2). Die Erben, welche die Erbschaft in Kenntnis des Sanierungsbedarfs der Parzelle angenommen haben, haften als Zustandsverantwortliche ohne Befreiungsmöglichkeit (E. 6.2). Dies gilt auch, wenn das Kostenverteilungsverfahren schon vom Erblasser eingeleitet wurde und sich dieser von der Haftung hätte befreien können (E. 6.3). BGE 144 II 332
- Art. 32bbis Abs. 1 USG; Finanzierung bei Aushubmaterial von belasteten Standorten. Nach Art. 32bbis Abs. 1 lit. b USG sind nur diejenigen Kosten für die Untersuchung und die Entfernung von belastetem Aushubmaterial ersetzbar, das von Bauarbeiten herrührt (E. 6). Begriff des Inhabers und zeitliche Beschränkung des Ersatzanspruchs (E. 7 und 8). BGE 143 III 73
Stockwerkeigentum
- Art. 712a ff. ZGB; Art. 368 Abs. 2 OR; Unteilbarkeit des werkvertraglichen Nachbesserungsanspruchs. Der werkvertragliche Nachbesserungsanspruch betreffend gemeinsame Bauteile ist beim Stockwerkeigentum nicht quotenbezogen, sondern steht vielmehr jedem einzelnen Stockwerkeigentümer ungeteilt zu (E. 3.2-3.6; Änderung der Rechtsprechung). BGE 145 III 8